年入12万房贷70万 两套房家庭如何理财提前还贷
银财常熟：本期来信的读者，是一个非常细心认真的妈妈Nancy，她向我们写来了一份详细的记账表。这个夫妻俩都只有30岁的三口之家，已经拥有了三套房产，虽然现金结余不多，但是Nancy已经把家庭未来的走向规划得非常清楚，今年的理财目标是，还掉外债，存钱准备装修一套将来自主的房子。对于这个家庭的问题，民生银行高新支行理财经理曾轶表示，这个家庭的主要资产都是房产，流动性较差，同时存在收入高支出也高的问题，要想满足理财目标，应该从增加资产流动性、节约开支等方面考虑，卖掉一套小房子也是其中一个不错的选择。
【读者来信】
您好！我是家里的管账妈妈，眼看着大家都在理财，感觉自己稀里糊涂地过着，在此晒出我家现况，看看应该如何操作更好？至今结婚5年，婚后和老公的理财方式是：家庭公共基金＋个人私房钱(我建议的，至今运行的还顺利)。
我和老公同龄，30周岁；儿子4周岁；可用现金近8万元。先写下结婚以来的大事记：2007年结婚，孩子降临；2008年，买一投资的70㎡小户型，活用公积金；2009年，倾囊买了一辆10万元的汽车，一套计划自住的130㎡大户型；2010年，83%的花销用于还房款，3%用于孩子开销；2011年，63%的花销用于还房款，9%用于孩子开销。
三口之家的收支表如下：
2011年总收入26万元(未含预计年终奖)，每月平均收入2.17万元，主要包括：1.老公月薪9500元(无年终奖)；2.老婆月薪8000元(包括年终奖)；3.一套小户型租金2000元(剔除维修费用)；4.计划自住大户型租金1450元。
年总支出24.78万元，每月平均支出2.065万元，主要包括：1.私房钱分配老公2000元(含汽车油费，每年6000元商业保险)，老婆4700元(外地工作，含租房生活等费用，每年6000元商业保险)；2.房贷2936元，个人借款归还和提前还贷5834元；3.外出就餐、娱乐费用、旅游费用1830元；4.儿子教育培训1500元；5.日常生活用品、交通、通讯费用1000元；6.孝顺长辈、医疗保健850元。
今年总结余12200元。
现有资产和负债如下：
资产：1.市值110万元的自住房，无贷款，现在和老人同住；2.一套小户型，市值55万元，还有17万元贷款，正在用老公公积金全额还款；一套大户型，市值117万元，正在用老婆公积金＋每月1900元现金还款；3.股票市值4.5万元，当时仅值2万元；4.现金存款8万元；5.10万元汽车，买入近3年。
负债： 1.现金7万元；2.银行贷款72万元，贷款30年。
理财目标：1.2012年还清剩余外债7万元；2.2013年装修计划自住的大房子，所有硬装＋电器预算20万元；3.提前还银行贷款。
问题：欠款是一定要赶紧还清的，但接着是装修还是提前还款？或是投资股票以及其他好的理财产品呢？ Nancy
本期理财师嘉宾：
民生银行高新支行理财经理 曾轶
【基本分析】
从资产负债和家庭收支情况来看，主要有以下问题：1.资产主要是房产，流动资金少，不利于外债的清偿和合理的家庭财务规划；2.收入较高，支出也大，其中，私房钱的支出占家庭月收入的32%，还贷占家庭月收入42.5%，加上其他开支，每月平均结余约1000元，储蓄率太低；3.投资性资产太少，唯一的投资品种是股票，风险较大；4.小两口目前30岁左右，上有老下有小，是家庭经济支柱，虽然双方都购买了商业保险，但保障空间有待加强。
【理财建议】
1.清偿外债：Nancy女士一家准备2012年内还清个人借款7万元，目前持有的流动性资产是现金8万元，投资性资产是市值4.5万元的股票。考虑到目前资本市场的情况和清偿债务、装修房子的理财目标，建议不再追加风险投资，暂停提前还银行贷款，这样一来，当年家庭可支配收入清偿外债没有问题，剩余资金可用于储备自住房装修款和孩子教育金。
2.2013年装修自住大房子，方案一：Nancy女士的家庭共三套房，两套自住，一套投资，固定资产占比太高，由于小户型目前的租金回报率约4.36%(银行稳健型理财产品的年收益率5.5%~6.5%)，加上调控政策，租金回报率不算理想，可考虑卖掉投资型小户型，装修计划自住大房子；方案二：开源节流，暂停提前还银行贷款，私房钱公有化，将家庭每月固定支出控制在1.1万元以内，在未考虑收入成长性的情况下，每年可支配收入约12.8万元，还完个人借款7万元，合理进行中短期理财产品投资，提高收益，2013年能达成装修目标，但家庭流动性资产只剩不到10万元，加上节衣缩食，生活幸福感随之降低。综上所述，建议选择方案一。
3.提前还银行贷款：如果房贷是公积金贷款或房贷利率打7折，不建议提前还贷，闲置资金可投资于年收益5.5%~6.5%稳健型理财产品或进行其他稳健投资，收益可覆盖还贷利息；如果房贷利率是基准或上浮，可考虑用卖房的钱部分提前还贷，还贷的金额以“还款后月供贷款=夫妻住房公积金”为宜。剩余资金用于投资稳健型理财产品、抓住目前资本市场估值较低的机会积极进行风险投资，精选股票或股票型基金，另外将两人每月的结余资金(家庭公共基金和私房钱)用于配置基金定投或黄金定投，提高生息资产的比重。
4.增加保障：作为家庭经济支柱，夫妻双方都应加大保障力度，重点投向意外险和重疾险，保险金大约占家庭收入的10%。
5.其他：建立家庭紧急备用金是必不可缺的，可留3~6个月的日常支出作为紧急备用，由于夫妻双方没有在同一个地方工作，可考虑各自申办信用卡，以备不时之需。年入12万房贷70万 两套房家庭如何理财提前还贷
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