银财常熟 发表于 2012-5-2 14:49

年入12万房贷70万 两套房家庭如何理财提前还贷

银财常熟:本期来信的读者,是一个非常细心认真的妈妈Nancy,她向我们写来了一份详细的记账表。这个夫妻俩都只有30岁的三口之家,已经拥有了三套房产,虽然现金结余不多,但是Nancy已经把家庭未来的走向规划得非常清楚,今年的理财目标是,还掉外债,存钱准备装修一套将来自主的房子。

对于这个家庭的问题,民生银行高新支行理财经理曾轶表示,这个家庭的主要资产都是房产,流动性较差,同时存在收入高支出也高的问题,要想满足理财目标,应该从增加资产流动性、节约开支等方面考虑,卖掉一套小房子也是其中一个不错的选择。

【读者来信】

您好!我是家里的管账妈妈,眼看着大家都在理财,感觉自己稀里糊涂地过着,在此晒出我家现况,看看应该如何操作更好?至今结婚5年,婚后和老公的理财方式是:家庭公共基金+个人私房钱(我建议的,至今运行的还顺利)。

我和老公同龄,30周岁;儿子4周岁;可用现金近8万元。先写下结婚以来的大事记:2007年结婚,孩子降临;2008年,买一投资的70㎡小户型,活用公积金;2009年,倾囊买了一辆10万元的汽车,一套计划自住的130㎡大户型;2010年,83%的花销用于还房款,3%用于孩子开销;2011年,63%的花销用于还房款,9%用于孩子开销。

三口之家的收支表如下:

2011年总收入26万元(未含预计年终奖),每月平均收入2.17万元,主要包括:1.老公月薪9500元(无年终奖);2.老婆月薪8000元(包括年终奖);3.一套小户型租金2000元(剔除维修费用);4.计划自住大户型租金1450元。

年总支出24.78万元,每月平均支出2.065万元,主要包括:1.私房钱分配老公2000元(含汽车油费,每年6000元商业保险),老婆4700元(外地工作,含租房生活等费用,每年6000元商业保险);2.房贷2936元,个人借款归还和提前还贷5834元;3.外出就餐、娱乐费用、旅游费用1830元;4.儿子教育培训1500元;5.日常生活用品、交通、通讯费用1000元;6.孝顺长辈、医疗保健850元。

今年总结余12200元。

现有资产和负债如下:

资产:1.市值110万元的自住房,无贷款,现在和老人同住;2.一套小户型,市值55万元,还有17万元贷款,正在用老公公积金全额还款;一套大户型,市值117万元,正在用老婆公积金+每月1900元现金还款;3.股票市值4.5万元,当时仅值2万元;4.现金存款8万元;5.10万元汽车,买入近3年。

负债: 1.现金7万元;2.银行贷款72万元,贷款30年。

理财目标:1.2012年还清剩余外债7万元;2.2013年装修计划自住的大房子,所有硬装+电器预算20万元;3.提前还银行贷款。

问题:欠款是一定要赶紧还清的,但接着是装修还是提前还款?或是投资股票以及其他好的理财产品呢? Nancy

本期理财师嘉宾:

民生银行高新支行理财经理 曾轶

【基本分析】

从资产负债和家庭收支情况来看,主要有以下问题:1.资产主要是房产,流动资金少,不利于外债的清偿和合理的家庭财务规划;2.收入较高,支出也大,其中,私房钱的支出占家庭月收入的32%,还贷占家庭月收入42.5%,加上其他开支,每月平均结余约1000元,储蓄率太低;3.投资性资产太少,唯一的投资品种是股票,风险较大;4.小两口目前30岁左右,上有老下有小,是家庭经济支柱,虽然双方都购买了商业保险,但保障空间有待加强。

【理财建议】

1.清偿外债:Nancy女士一家准备2012年内还清个人借款7万元,目前持有的流动性资产是现金8万元,投资性资产是市值4.5万元的股票。考虑到目前资本市场的情况和清偿债务、装修房子的理财目标,建议不再追加风险投资,暂停提前还银行贷款,这样一来,当年家庭可支配收入清偿外债没有问题,剩余资金可用于储备自住房装修款和孩子教育金。

2.2013年装修自住大房子,方案一:Nancy女士的家庭共三套房,两套自住,一套投资,固定资产占比太高,由于小户型目前的租金回报率约4.36%(银行稳健型理财产品的年收益率5.5%~6.5%),加上调控政策,租金回报率不算理想,可考虑卖掉投资型小户型,装修计划自住大房子;方案二:开源节流,暂停提前还银行贷款,私房钱公有化,将家庭每月固定支出控制在1.1万元以内,在未考虑收入成长性的情况下,每年可支配收入约12.8万元,还完个人借款7万元,合理进行中短期理财产品投资,提高收益,2013年能达成装修目标,但家庭流动性资产只剩不到10万元,加上节衣缩食,生活幸福感随之降低。综上所述,建议选择方案一。

3.提前还银行贷款:如果房贷是公积金贷款或房贷利率打7折,不建议提前还贷,闲置资金可投资于年收益5.5%~6.5%稳健型理财产品或进行其他稳健投资,收益可覆盖还贷利息;如果房贷利率是基准或上浮,可考虑用卖房的钱部分提前还贷,还贷的金额以“还款后月供贷款=夫妻住房公积金”为宜。剩余资金用于投资稳健型理财产品、抓住目前资本市场估值较低的机会积极进行风险投资,精选股票或股票型基金,另外将两人每月的结余资金(家庭公共基金和私房钱)用于配置基金定投或黄金定投,提高生息资产的比重。

4.增加保障:作为家庭经济支柱,夫妻双方都应加大保障力度,重点投向意外险和重疾险,保险金大约占家庭收入的10%。

5.其他:建立家庭紧急备用金是必不可缺的,可留3~6个月的日常支出作为紧急备用,由于夫妻双方没有在同一个地方工作,可考虑各自申办信用卡,以备不时之需。年入12万房贷70万 两套房家庭如何理财提前还贷
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